17/01/2026
Rynek nieruchomości, nowe przepisy w Hiszpanii: „Wojna” z inwestorami
W ciągu ostatnich dziesięciu piętnastu lat Hiszpania była jednym z najlepszych krajów w Europie pod względem inwestycji w nieruchomości, przyciągając znaczny kapitał z całej Europy. Rynek nieruchomości dosłownie eksplodował w licznych hiszpańskich wspólnotach autonomicznych, w tym oczywiście na Wyspach Kanaryjskich. Jednak od pewnego czasu rząd skutecznie wypowiedział „wojnę” sektorowi nieruchomości, a sytuacja uległa zmianie i wciąż się dynamicznie zmienia. To nie teoria spiskowa, ale niepodważalna analiza faktów, którą podsumowujemy poniżej.
„Wojna” z wynajmem wakacyjnym
Po latach panowania w klimacie „samowolki”, na który instytucje pozwalały, choć nie ułatwiały, niedawno rozpoczęła się krucjata przeciwko wynajmowi wakacyjnemu. Rozpoczęły się kontrole, a platformy rezerwacyjne również znalazły się pod presją – nałożono grzywny i usunięto dziesiątki tysięcy ofert uznanych za nielegalne. Zarówno rząd, jak i kilka wspólnot autonomicznych podjęło interwencję w celu ograniczenia sektora wynajmu wakacyjnego.
Wśród nich znajdują się Wyspy Kanaryjskie, które uchwaliły ustawę, która zainicjowała proces regulacyjny, który może trwać kilka lat (maksymalnie pięć), zmuszając gminy do wprowadzenia restrykcyjnych przepisów. Obecnie wydawanie nowych licencji VV jest zablokowane, podczas gdy istniejące pozostały niezmienione. Jednak w związku z przepisami, które mają zostać wprowadzone przez gminy, wiele mieszkań może stracić licencje.
Nowe rządowe środki dotyczące czynszów
Kilka dni temu, 12 stycznia, premier Sanchez ogłosił nowe środki dla rynku nieruchomości. Rząd zamierza wprowadzić ulgi podatkowe dla właścicieli mieszkań na wynajem długoterminowy, którzy po wygaśnięciu umowy najmu nie podniosą czynszu. W nadchodzących miesiącach wygaśnie 600 000 umów najmu, a wielu najemców będzie musiało zmierzyć się z bardzo dużymi podwyżkami. Ci, którzy kilka lat temu wynajmowali nieruchomości za 500/600 euro, ryzykują podwojenie czynszu. Czy ulgi podatkowe zniechęcą właścicieli mieszkań do podnoszenia czynszu? Wątpimy w to bardzo mocno; zobaczymy. Ale to nie koniec.
Zaostrzenie przepisów dotyczących umów „alquiler de temporada”
Hiszpański rząd chce zaostrzyć przepisy dotyczące umów „alquiler de temporada”, których okres obowiązywania wynosi kilka miesięcy. To rozwiązanie jest powszechnie stosowane przez właścicieli domów, którzy chcą uniknąć ograniczeń związanych z umowami „larga temporada” ( długoterminowymi) . Ta formuła daje im większą kontrolę nad nieruchomością i możliwość jej zbycia w ciągu kilku miesięcy, ale pozostawia najemców w ciągłej niestabilności, ponieważ ich umowy często odnawiają się rok po roku, prawie zawsze z korektami w górę. Rząd chce położyć kres „oszukańczemu i spekulacyjnemu” stosowaniu tego rodzaju umów, które znacznie wzrosło w całej Hiszpanii. Według danych La Moncloa, w samym Madrycie liczba umów „alquiler de temporada” potroiła się od 2023 roku.
Wojna z wynajmem pokoi
Rząd będzie również zaostrzał przepisy dotyczące wynajmu pojedynczych pokoi w mieszkaniach wieloosobowych. Celem Sancheza jest „zapobieżenie podziałowi mieszkań, którego celem jest obejście przepisów dotyczących wynajmu mieszkań i podwyższenie czynszów”. Wielu właścicieli domów woli obecnie wynajmować mieszkania wielopokojowe na pokoje, zarówno dlatego, że zarabiają więcej niż wynajmując całe mieszkanie, jak i po to, by uniknąć ryzyka obłożenia. Rząd wyjaśnił, że „Aby ograniczyć te nadużycia, gwarancje przewidziane dla zwykłego wynajmu mieszkań zostaną rozszerzone również na wynajem pojedynczych pokoi, ograniczając całkowity czynsz za pokoje do czynszu ustalonego dla całego mieszkania. Ponadto na obszarach uznanych za „zagrożone” wynajem pokoi będzie podlegał kontroli cen ustanowionej w ustawie o mieszkalnictwie”.
Wniosek UE o zakup nieruchomości na Wyspach Kanaryjskich
Hiszpania zwróciła się do UE o ograniczenie zakupu nieruchomości niemieszkalnych na Wyspach Kanaryjskich. W przeszłości wielokrotnie proponowano prawne uniemożliwienie cudzoziemcom niebędącym rezydentami inwestowania w rynek nieruchomości archipelagu. Przepisy UE jednak na to nie pozwalają. Państwo UE nie może faworyzować własnych obywateli kosztem obywateli innych państw członkowskich, ponieważ stanowiłoby to dyskryminację zakazaną przez prawo UE. Dlatego też, aby obejść tę przeszkodę i osiągnąć ten sam rezultat, zamiast uwzględniać narodowość kupującego, wykorzystują oni nie narodowość kupującego, ale przeznaczenie nieruchomości: jeśli nie nadaje się ona do zamieszkania, nie można jej kupić.
Problem okupas
Jak widzieliśmy, hiszpański rząd wpływa na rynek nieruchomości, wprowadzając przepisy zniechęcające inwestorów i nakładając coraz surowsze ograniczenia na właścicieli domów, ograniczając ich możliwości spieniężenia swoich nieruchomości. Celem jest wprowadzenie jak największej liczby mieszkań na rynek wynajmu długoterminowego. Jednak dopóki przepisy, które chronią okupas bardziej niż właścicieli nieruchomości, z powolnymi, trwającymi kilka lat procedurami eksmisji, nie zostaną zmienione, wielu właścicieli będzie niechętnych narażaniu się na to ryzyko. Na tym froncie rząd wydaje się jednak na razie niechętny do interwencji. Problem jest ignorowany, jakby nie istniał.
Jaki jest cel hiszpańskiego rządu?
Celem tych działań jest ograniczenie wzrostu cen, który uniemożliwia tak wielu osobom zakup mieszkań. Zarówno na Wyspach Kanaryjskich, jak i we wszystkich regionach Hiszpanii, gdzie brakuje mieszkań, rozpoczęto budowę nowych lokali. W Madrycie rozpoczęto duży projekt budowy 10 000 mieszkań socjalnych. Kilka tysięcy apartamentów jest również planowanych na Teneryfie, zarówno na północy, jak i na południu. Jednak zanim te projekty staną się rzeczywistością, miną lata.
Dzięki tym działaniom Hiszpania z jednego z najatrakcyjniejszych krajów europejskich dla inwestorów przekształca się w kraj, w którym inwestowanie nie jest już opłacalne. W końcu to właśnie doskonała okazja do generowania zysków z inwestycji i wzrost wartości nieruchomości na przestrzeni lat przyciągnęły inwestorów. Fakt, że ograniczenia w korzystaniu z apartamentów przez turystów nie weszły w życie od razu, lecz są rozłożone na kolejne pięć lat, pod warunkiem zatwierdzenia przez organy regulacyjne, zapobiegło „wstrząsowi” na rynku nieruchomości. Jednak gdy ograniczenia wejdą w życie, na rynku pojawi się wiele apartamentów, biorąc pod uwagę słabszy popyt na nieruchomości w porównaniu z silnym wzrostem obserwowanym w ostatnich latach.
Nie będzie żadnych „krachów” na wzór bańki spekulacyjnej, ponieważ na rynku nadal występuje poważny niedobór nieruchomości, ale wzrost cen z pewnością się zakończy. Jesteśmy blisko szczytu wzrostu – o ile jeszcze go nie osiągnęliśmy – zanim zobaczymy stagnację cen, a może nawet korektę spadkową. Rynek nieruchomości jest przecież cykliczny, chociaż ruchy rynkowe i reakcje na niekorzystne wydarzenia są znacznie wolniejsze niż na bardziej zmiennych rynkach, takich jak giełda.
